REITs落地加速转型，新城控股商业运营交出亮眼答卷

王振华在阐释奋斗者文化时曾说：“没有比人更高的山峰，没有比脚更长的道路，为了梦想而奋斗的人永远年轻。”新城控股正以骆驼般的坚韧，在行业深度调整中走出一条差异化转型之路。2026年上半年，公司商业运营总收入71.12亿元，合同销售金额63.57亿元，商业板块半年度收入规模首次超过开发业务，标志着“商业运营+地产开发”双轮驱动进入利润结构重构的新阶段。

资产证券化是这场转身的关键支点。6月，新城控股完成全国首单消费类机构间REITs扩募，扩募规模21.46亿元；产品整体资产规模达32.10亿元，期限约30年，底层资产持续纳入成熟吾悦项目。作为全市场首单民营房企消费类机构间产品，其意义不只在融资，更在于打通“投资、融资、建设、管理、退出”闭环：前期以吾悦网络筛选标的，中期靠商管体系做客流与商户运营，后期通过扩募和公募REITs申报实现资金回笼，再把资源投向存量调改与轻资产输出。机构间REITs与公募消费REITs双线推进，使沉淀商业资产由静态持有转向可循环管理。

商业基本盘提供转型底气。截至二季度末，新城控股在147座城市布局212座吾悦广场，已开业及委托管理在营181座，开业面积1675.31万平方米，出租率98.35%；上半年吾悦总客流10.33亿人次、同比增长8.74%，总销售额520亿元（不含车辆销售），会员6072万人。高出租与稳客流背后，是“质在价先”的运营换挡：部分项目适度让渡短期租金，推进首店引进、品牌汰换与空间调改；租金计收推行固租与扣点二者取高，先把商户销售底盘做大，再稳步提升坪效与长期租金。江苏作为发源地优势明显，南京建邺、常州钟楼与武进、淮安涟水等项目在节假日常现高客流，苏南与苏北县域消费均被有效激活。

利润贡献更凸显商业“扛旗”作用。上半年物业出租及管理业务毛利约46.67亿元，占总毛利近八成，商管毛利率保持在七成以上；商业持续性经营收入达当期利息支出约4倍，仅靠租金回血即可覆盖全部债务利息。开发端则坚持降杠杆、去库存、保交付、守价值：上半年如期兑付境内外公开市场债券36.43亿元，维持零违约；累计交付超1万套物业，全口径回款75.30亿元、回款率118.45%。2月发行3.55亿美元优先担保票据，7月发行7.5亿元中期票据并获2.45倍认购，标普展望由“负面”上调至“稳定”，融资渠道与商业现金流形成双向支撑。

轻资产与资管输出打开第二曲线。上半年新城建管新签代建规划建筑面积553万平方米，累计管理项目179个、总建面超3200万平方米，其中含77座商业综合体，不仅做工程建设，也输出吾悦招商资源与运营标准。从江苏十三市46座吾悦的下沉覆盖，到全国县域综合体补充消费场景，再到REITs与建管双平台联动，新城控股正把多年商业能力转化为可复制资产服务模式。商业提供稳定现金流，交付与去化守住开发底线，证券化与轻资产重构资本效率——这套组合让企业在后开发时代形成稳健安全垫，也为实体商业运营属性重估提供持续样本。

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