从“各自为战”到“连片共治”东顺巷三无院落连片治理的实践与探索

摘要：成都市郫都区郫筒街道奎星楼社区针对东顺巷5个“三无院落”规模小、分布散、无物业、老龄化程度高、单独治理难度大等突出问题，以“四维营建·共治奎星”项目为抓手，创新构建“党建引领、连片整合、协商共治、队伍赋能”的治理模式，通过建立四级联动组织体系、四类标准化议事会议、七步闭环议事流程，推动院落从“社区全权兜底“转向”居民抱团共治、自主自治”，实现了治理效能、居民参与、人居环境、邻里关系的全方位提升，为同类老旧院落连片治理提供了可复制的实践样本。

一、案例背景

（一）社区概况：老城区里的“复合型”治理单元

奎星楼社区地处成都市郫都区老城区核心区域，辖区总面积约0.6平方公里，常住居民7785户，总人口20370人，常住人口16900人。辖区内共有38个院落，其中物管院落14个、安置小区5个、城中村4个，其余均为老旧小区，是一个典型的老旧院落、物管小区、安置小区、自建房并存的复合型社区。由于地处老城区，大多院落建成年代久远，基础设施老化、人口结构复杂，随着城市更新推进，老旧院落、三无院落因居住环境、设施设备等问题导致居民矛盾日益增多，院落治理和管理难度持续加大。

（二）痛点聚焦：东顺巷5个三无院落的治理困境

奎星楼社区东顺巷区域坐落着5个典型的“三无院落”（无物业、无管理、无经费），这些院落彼此独立、布局分散，普遍面临“低人口密度+高老龄比例”的双重困境，成为社区基层治理最难啃的“硬骨头”。

一是“引不进”——专业物业市场化失灵。5个院落体量小、运维收益低，无法达到专业物业公司的运营门槛，市场化物业管理难以引入，院落长期处于“无人管”状态，日常事务全部依靠社区兜底管理，社区治理压力巨大。

二是“统不起”——分散治理成本居高不下。各院落管理标准不一，公共空间、设施资源难以统筹利用，治理人力、物力成本居高不下。单个院落的基础设施建设与维护成本相对较高，难以形成规模效应，“各自为战”的治理模式难以为继。

三是“议不成”——居民诉求渠道杂乱不畅。院落居民诉求反馈渠道分散，邻里交流少，自主管理意识薄弱，“有事找社区”成为惯性思维，居民参与院落公共事务的意愿和能力普遍不足。2025年初，居民集中反映小区公共区域垃圾杂物堆积、道路及绿化无人清扫、蚊蝇滋生、缺乏监控存在治安隐患等问题，这些“老大难”问题成为社区基层治理的痛点。

四是“服不到”——老年群体生活服务缺位。院落老年居民占比高，行动不便，理发、磨刀、缝补、健康监测等基础生活服务需求迫切，但周边商业服务资源有限，“最后一公里”服务难以覆盖。

（三）政策契机与项目启动

《成都市城镇老旧院落改造“十四五”实施方案》明确提出将“三无院落”纳入老旧院落改造范围，重点解决安全隐患、基础设施缺失等问题，并确立“先自治后整治”原则，要求改造前成立业委会或自治组织。在此政策背景下，2025年7月，奎星楼社区引入专业社会组织开展“四维营建·共治奎星”社区治理能力提升项目，聚焦东顺巷5个三无院落治理难题，以“服务提升归属感、协商强化责任感、赋能带动能力感、传播促生荣誉感”为四维路径，开启了三无院落连片治理的探索实践。

二、做法与经过

项目实施以来，奎星楼社区与瑞泽社工，紧扣“四维营建”核心理念，按照“破冰联动—机制搭建—能力提升—成果固化”的推进节奏，逐步构建起一套适配三无院落特点的连片治理体系。

以服务营建归属感：破冰联动，筑牢情感联结基础

针对三无院落居民陌生感强、参与意愿低的现状，项目初期以“星暖邻里·幸福家园”为主题，聚焦“散、弱、缺”问题，通过常态化便民服务和邻里互助活动打破院落壁垒，为后续治理奠定情感基础。依托社区“十八匠”便民服务品牌，整合水电维修、磨刀理发、健康义诊等匠人资源，每季度开展便民服务日，推出“一元享服务”暖心模式，既解决居民日常“小难题”，又避免“免费不珍惜”的弊端。从2025年9月首场活动，到重阳节走进养老院，再到元旦、寒冬送暖等系列行动，便民服务日已成为居民最期待的固定活动。同时，每季度开展邻里互助日，设置“技能需求交换墙”，居民以便签结对互助，让“邻里变亲友”；结合传统节日开展写福字、煮汤圆、童心敬老等主题活动，特别是2026年5月“童心敬老·邻里连心”行动，吸引150余名居民参与，老少同乐的温情场景成为连片治理最生动的注脚。

（二）以协商营建责任感：机制创新，激活自治内生动力

在情感联结初步建立的基础上，奎星楼社区以“星聚民智·共治共享”为主题，着力构建标准化协商议事机制，推动居民从“享受服务”向“参与治理”转变。紧扣“连片党支部统领、多元自治协同”框架，搭建“连片党支部—连片议事委员会—院落红管家—连片共治服务队”四级联动组织体系，形成党建引领决策、议事协商定事、红管家入户传事、服务队落地办事的闭环。同步设置同心畅谈会、议题共创会、工作推进会、多方联席会四类会议，覆盖诉求收集到资源协调全链条。推行“收集→筛选→商议→执行→督办→公示→上报”七步闭环流程，依托院落走访、意见箱、微信群收集诉求并建立总台账，经公示、方案制定、分工执行、进度督办、结果公示及回访，确保全程透明；超出自治能力的事项则通过多方联席会逐级上报。同时实行议题分类处置标准，将诉求分为“即时处置”“协商处置”“统筹上报”三类，明确边界，杜绝推诿。最终，组织院落坝坝会制定涵盖6大类17项的《连片治理居民管理公约》，经居民签字承诺并上墙公示，让“自己的家园自己管”成为共识。

（三）以赋能营建能力感：队伍培育，提升治理专业本领

连片治理的可持续运行，离不开一支有热情、有能力的本土骨干队伍。奎星楼社区以“星践治理·赋能成长”为主题，通过“请进来、走出去”持续为院落骨干赋能。2025年5月，社区正式组建两支志愿服务队：34人的“红管家”由杨红、黄秀萍带头，担纲政策宣讲、矛盾调解等职责，年服务25次；10人的“连片共治服务队”由杨丽容、文婧牵头，聚焦助老帮扶、环境清洁等邻里互助，年服务19次。两支队伍扎根一线，成为治理“主力军”。2026年1月，41名骨干赴喜树路、蓓蕾社区参访，学习协商议事机制与空间活化经验。同步开展实操培训：6月举办协商调解工坊，以沙盘体验梳理矛盾化解技巧及“四宜四不宜”原则；另组织议事机制培训，系统讲解四级联动、七步闭环流程，并通过模拟练习厘清议事标准，强化治理实操能力。

以传播营建价值感：成果固化，凝聚共治共识

项目后期以“星光闪耀·传递力量”为目标，通过成果展示与品牌宣传，让居民看到治理成效、感受参与价值，凝聚共建共治共识。2026年6月18日，举办连片治理队伍风采展，两支志愿队伍全体志愿者依次登台，分享所属院落、服务频次与履职感悟，真实故事与质朴心声生动展现了志愿队伍无私奉献的精神风貌，也让居民深刻感受到基层志愿力量的重要作用。端午节期间，举办“点点星光暖奎星·四维同心共治理”连片治理总结成果展，集中展示院落公约、治理案例等成果，同步开展文艺表演、反诈宣传等互动活动。社区党委副书记王媛在致辞中表示，展出的每一份成果都是社区、志愿者与广大居民携手共治的真实缩影，见证了环境提质、邻里关系升温、治理效能升级的可喜变化。

三、成效与改变

经过近一年的实践探索，奎星楼社区东顺巷三无院落连片治理取得了显著成效，实现了治理模式、居民角色、服务效能、人居环境、邻里关系的全方位深刻转变。

（一）治理模式之变：从“社区兜底”到“连片共治”

打破了5个院落各自为政的局面，实现了连片统一管理，有效降低了设施维护、日常管理等综合治理成本。通过建立“社区+微网格+信托物业”协同机制，明确各方职责边界，形成了“党委牵头、微网格联动、物业执行、居民监督”的治理格局，有效解决了老旧院落“无人管、管不好”的问题。针对书院街185号小区引入信托物业模式，成立由社区党委主导、居民代表参与的物业监督委员会，建立“居民共管账户”，物业费、公共收益等资金收支全程公开透明，有效化解了传统物业“收费难、服务差”的矛盾。

（二）居民角色之变：从“旁观者”到“主导者”

搭建起常态化议事参与平台，院落居民从“旁观者”转变为“参与者”“受益者”甚至“主导者”，自治意识、邻里互动明显增强。项目累计培育院落骨干44名、微网格长8名，发动志愿者158名，居民参与院落治理的人次达到80%。《连片治理居民管理公约》知晓率达100%，居民遵守公约的自觉性显著提高，私搭乱建、占用公共空间等行为基本杜绝，形成了“人人参与、人人共治”的良好局面。

（三）服务效能之变：从“被动应对”到“主动供给”

“十八匠”便民服务品牌和常态化活动实现了服务“零距离”，累计服务居民2100余人次。两支志愿队伍自成立以来，累计开展志愿服务活动50余场，用点滴行动筑牢社区安全防线、优化院落居住环境、拉近邻里温情。定期开展的文化活动已举办12场，参与居民1600余人次，有效增进了邻里情感。诉求收集、协商、处置形成闭环，邻里纠纷、民生小事第一时间在院落内部化解，实现了“居民有诉求、事事有回应”。

（四）人居环境之变：从“脏乱差”到“洁净美”

通过党员、微网格长、志愿服务队、物业的多方联动，院落安全隐患得到有效排除，道路破损、管道堵塞等问题得到解决，公共区域垃圾杂物堆积、蚊蝇滋生等问题得到有效改善。盘活“金角银边”空间，对院落内闲置空间、凉亭等“边角料”空间进行改造，打造“党群驿站”“连片议事亭”等空间，“金角银边”空间日均服务居民50余人次。同步推进基础设施升级，修复破损道路，更换老旧给排水管道，新增非机动车充电桩、智能门禁。联合民望物业针对书院街185号小区安装智慧系统，通过人脸识别管理小区居民进出，用技防代替人防，并在单元楼内安装双扶手及便携式休息座椅，方便老人和小孩上下楼梯。

（五）邻里关系之变：从“陌生人”到“熟人社区”

通过便民服务日、邻里互助日、童心敬老等系列活动，打破了院落之间的壁垒和居民之间的陌生感，“远亲不如近邻”的温情在日常点滴中不断延续。技能交换墙让有一技之长的居民相互结对，老少同乐活动让代际之间温情传承，院落议事会让居民在协商中增进理解。邻里纠纷、矛盾冲突在前端得到有效化解，社区呈现出“邻里互助、和谐共生”的良好氛围。

四、经验启示

（一）党建引领是核心：把组织优势转化为治理效能

连片治理的成功，首先得益于坚强有力的党建引领。通过构建“社区党委—网格党支部—院落党小组—党员中心户”四级组织架构，成立连片党支部作为5个院落连片治理的领导核心，将党的组织优势转化为治理效能。党员在政策宣讲、隐患排查、矛盾调解、志愿服务中发挥先锋模范作用，“连片治理红管家”让党的工作延伸到院落的“神经末梢”，确保了连片治理的正确方向和强大合力。

（二）连片整合是路径：破解小规模院落的规模困境

针对单个三无院落“规模小、收益低、引不进物业”的市场化失灵问题，连片整合是关键路径。将5个分散院落作为一个整体统筹规划，统一管理标准、统一行动安排、统一调配公共资源，有效降低了治理成本，形成了规模效应。这种“抱团取暖”的模式，让原本“各自为战”的小院落在连片治理中实现了“1+1>2”的治理效能，为小规模老旧院落治理提供了新思路。

（三）机制创新是关键：用标准化议事保障全过程人民民主

“四级组织架构+四类议事会议+七步闭环流程+三类处置标准”的完整机制体系，是连片治理可持续运行的制度保障。标准化的议事流程让居民“遇事会分、议事会办”，解决了以往“有事不知道找谁、怎么开会”的困惑。七步闭环流程确保每一条诉求有回应、每一项决议能落地，议题分类处置厘清了自治边界，避免了“大包大揽”或“推诿扯皮”。这套机制流程简单、落地门槛低，完全适配零散老旧三无院落特点，具有较强的可复制性。

（四）队伍培育是根本：激活居民自治的内生动力

连片治理的最终目标是实现居民自治，而居民自治的关键在于培育本土治理骨干。通过“组建队伍+参访学习+专题培训+实践锻炼”的全链条赋能模式，培育了一支扎根本土、有热情、有能力的治理骨干队伍。红管家和共治服务队的志愿者们，既是治理的参与者，也是治理的受益者，更是治理的传播者。这种“从居民中来、到居民中去”的队伍培育模式，为连片治理注入了源源不断的内生动力。

（五）服务先行是方法：以情感联结撬动居民参与

居民参与不是靠“喊口号”喊出来的，而是靠“办实事”办出来的。项目遵循“先服务后治理”的逻辑，从居民最迫切的便民服务需求入手，通过“一元服务”“十八匠”等接地气的服务举措，让居民先感受到社区的关怀和温暖，再逐步引导参与公共事务。这种以情感联结为基础的参与动员方式，有效降低了居民参与的门槛和顾虑，逐步实现从“要我参与”到“我要参与”的转变。

（六）分类处置是智慧：厘清自治边界，多元协同破解难题

连片治理不是“什么都自己干”，而是“能干的自己干、难干的联合干、干不了的上报干”。三类议题分类处置标准，既充分发挥了居民自治的积极性和灵活性，又有效避免了自治组织“小马拉大车”的困境。通过多方联席会链接街道、职能部门、辖区商户等外部资源，形成了“自治+共治+法治”的多元协同治理格局，确保了各类问题都能找到合适的解决路径。（成都市郫都区郫筒街道奎星楼社区   成都市郫都区瑞泽社会工作服务中心）