恒大集团：善取周期大势 明晰周转之道

地产界有“华南五虎”之说，“五虎”分别是恒大、碧桂园、合生创展、雅居乐、富力，其中，恒大起步最晚，却弯道超车，以对大势的精准研判、超强的管理和战略执行力、以及纯熟的高周转技巧，成就王图霸业。

高周转是如何炼成的

从财务指标上看，2006年到2017年11年间，恒大销售额由17亿增长到5009亿，增294倍;现金余额由20亿增长到2877亿，增144倍;总资产由78亿增长到1.76万亿，超过226倍。在TOP3房企中，恒大的狂飙突进尤为令人瞩目。数字背后，是恒大独有的高周转之道。

追溯恒大的起源，已经看到高周转的影子。1994年，还是职业经理人的许家印，操盘珠岛花园项目，1995年项目第一期面市，全部热销，震动羊城楼市。这个项目所需要的108个公章，在当年全部搞定，而“当年开工，当年销售，当年售罄……”等“八个当年”，也体现出了许家印经营哲学中最重要的部分：高效和执行力。

1996年6月8日，恒大的第一个项目金碧花园破土动工，8月8日正式公开发售，当天上午首期的323套住宅就全部卖完。尽管起步较晚，但到了1999年，仅仅用3年时间，恒大已是广州房地产企业综合实力30强第七名;到了2004年，恒大进入中国百强房企前10。此后，恒大在十强中的位次日益稳固，并不断提升。

2004年开始，恒大转变原有发展战略，开始进入“规模+品牌”的战略过渡阶段。在规模方面，开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米，对所开发项目全部实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。自2007年起，恒大在深入拓展中国二三线城市的过程中实现迅速拓展。

高周转的背后，是独特的集团化管理模式，在规划设计、材料供应、招投标、预决算、工程管理等等方面，均由集团进行直接严格把控。同时建立标准化的产品体系，通过统一规划、统一招标、统一配送，大幅度降低营销、管理、财务三大费用，实现产品的精品质和高性价比。

标准化的产品体系成为恒大实行高周转战略的重要保障，恒大坚持立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、快速周转的高周转开发模式，确保项目拿地后4~6个月即可开盘。

研判周期 善取大势

在恒大的发展史上，2008年金融危机是重要的节点。彼时恒大冲刺港股IPO，却遭遇资本寒冬，全国32个楼盘、906万平方米在建，加上大规模拿地，资金链紧张，100多亿的缺口让恒大站在悬崖边缘。恒大选择全国几十个楼盘联动促销，快速回笼海量资金，另一方面与国际投行、香港富豪秘签融资协议，最终顺利闯关，上市成功。

或许是否极泰来，此后恒大对政策周期的把握更加娴熟。在一线房企纷纷抢占一二线城之时，恒大偏重全国布局，这一拿地策略，在新一轮以去去库存为特征的牛市中，直接将恒大送上了2016年全国销冠的宝座，并稳住了TOP3的席位。

截至2017年年底，恒大已布局全国228个城市，项目总数766个。随着房地产市场分化加剧，其中一二线城市土地占比69%。“规模+品牌”，这一大道至简的战略，显现出在应对大势的强大威力。

在周期的低点加杠杆增仓、在周期的顶点去杠杆。2017年，恒大开始强力去负债、降杠杆。以吞噬利润的永续债为例，2017年恒大全部赎回1000多亿的永续债。2017年年报显示，恒大资产负债率下降至71.1%，净负债率更是大幅下降近六成。2018年，银根紧缩，房企再次遭遇资金寒冬，这一提前去杠杆的动作，显示出研判大势的精准眼光。

研判大势还体现在对社会热点和国家鼓励的发展方向的积极回应。

党的十九大报告提出，“要动员全党全国全社会力量，坚持精准扶贫、精准脱贫”;作为中国的龙头房企，恒大在精准扶贫方面也是走在行业前列。最新数据显示，恒大已捐赠到位60亿元扶贫资金，其中定向捐赠给大方县的30亿元资金全部到位;已帮扶30.67万人初步脱贫，其中大方县12.73万人初步脱贫，到2020年还要帮扶72.46万人稳定脱贫。

国家提倡“脱实向虚”、加大高科技行业投入，恒大就与中国科学院签订千亿合作协议，重点布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等领域。

许家印被称为“教授”，这一称号背后，或许也意味着同业对恒大善于把握大势的一种嘉许。

多元化稳健笃行

于恒大而言，要实现2020年总资产3万亿元，需要在2017年的基础上实现近乎翻倍的增长，单纯的依靠房地产业务的增长，显然难度太大。多元化也因此成为题中应有之义。

事实上，早在2014年8月，恒大就首次正式提出多元发展战略。

目前恒大已经逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。经过多年布局和运营，恒大的多元化业务进入收获期，成为业绩的重要来源。

在恒大健康方面，恒大以总价9.5亿元收购新传媒(00708.HK)75%的股份，成为其控股股东，并将公司更名为恒大健康产业集团有限公司。目前恒大健康已经布局三亚、海花岛、西安、郑州、扬中、长株潭以及云台山等7个宜居胜地，博鳌恒大国际医院已于2018年2月底开业。数据显示，2017年恒大健康总资产达到76.56亿元，同比大增171.27%;营业额为13.28亿，同比增长522.15%。截至2017年12月31日，恒大健康净利3.01亿元人民币，为去年同期约6倍。

在旅游方面，2017年恒大旅游集团拥有海花岛、启东、长沙、贵阳等11个项目，最新信息显示，包括长沙、贵阳、开封、镇江、苏州以及西安等多个童世界项目已经开工建设。按照恒大的发展规划，未来2~5年，恒大15个童世界项目将陆续竣工开业。

最值得一提的是，在足球方面，恒大足球俱乐部于2010年3月1日成立，当年即夺得中国足球甲级联赛冠军;此后更是创造了中国足球多项记录，以一己之力带动中国职业足球进入新的高度，并对恒大品牌起到了极大助力;而在文化方面，恒大音乐公司、恒大电影、恒大院线等也都表现抢眼。

许家印对恒大“房地产+服务业”的战略描述是：恒大健康服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，这一战略也就是“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。“恒大的服务业是围绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展的，将在事实上为中国的经济发展、拉动内需作出贡献。”

从供给端提供顶级的产品及服务，满足国内民众不断升级的消费需求，这与党的十九大报告中提出的“当前我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾”高度契合，从这个意义上说，恒大对大势的精准判断和布局，已经棋先一着。