​美的置业主动现房销售：君兰玥项目上的逆行选择

去年末，徐州云龙万达树人中学东地块出让，美的置业一举摘下。按常理，新项目落地最急的是抢进度——开盘越早，回笼越快，资金压力越轻。

美的置业偏走了另一条路：地在手里之前，现房销售的方案就已经敲定了。

   

这并非脑子一热。2023年起，中央数次表态改革预售制，去年底全国住建工作会议将现房销售列为年度重点任务，《十五五规划纲要》也写入“有力有序推进现房销售”，超30个省（市）已启动试点。然而政策归政策，真正动手的企业几乎为零——账算不过来。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉拆过这笔账：预售模式下开盘到回款大约半年到一年，现房模式下从拿地到竣工再到开售，最快也要两到三年。销售周期翻了三到四倍，同等体量的资金多沉淀两三年，融资成本跟着水涨船高。更要命的是产品迭代——新房更新速度极快，工期多拖一年，开盘时可能已不占优势。国联民生证券研报同样指出，现房销售拉长了经营性现金流回正周期，对房企产品品质、运营效率和融资能力的要求更上一层楼。

既然主动现房门槛这么高，市面上那些“现房”从何而来？广州的数据颇具代表性。截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存1447万平方米，现房742万平方米，占比51.3%——现房量首次反超期房。但普睿数智广佛首席分析师肖文晓一语道破：这些现房主要集中在外围区域，是2022至2024年入市项目去化不达预期而“被动”积压的库存。增城朱村板块甚至有楼盘直接封盘，等建好再说。此“现房”非彼“现房”。

换言之，行业的真问题不是“做不做”，而是“谁够格做”。主动现房要求房企将建设成本全部前置、项目完整呈现后再开盘——得有自己的资金底气，不靠预售回款续命；得有足够的产品力，成品经得起购房者亲验；得有长周期的运营定力，接受更慢的资金回收节奏。缺一条，路就走不通。

美的置业恰好三条全占。2024年完成重大资产重组后，2025年财报数据：总资产约96.3亿元，现金约16.5亿元，营收约41.49亿元，同比增约11.4%，归母核心净利润约5.59亿元，同比增约16.9%，毛利率约32.9%。三条红线持续绿档，资产负债率处于行业低位。这种财务结构给了企业“时间余量”——慢得起。

资金之外，制造业基因是另一块底座。美的置业老板早年间抛出一句话：买家电当场提货，买房子为啥要等两三年？这话直指预售制的底层逻辑——制造业是造好再卖，房地产是收钱再造，中间隔着两三年的不确定。在君兰玥项目上，这种制造业思维落到实处：室内梁柱墙体垂直度和平整度，国标允许误差30毫米，美的置业出厂标准卡到15毫米以内。精工设计亮点超过200条——不是销售部门编的话术，是制造体系带进来的硬指标。

不过资金和产品力，解释的是“为什么美的置业能做到”，而非“为什么美的置业要做”。驱动力的答案要从购房者那头找。

瑞银报告显示，超七成潜在购房者明确“只考虑现房或准现房”；国家统计局数据也指向同一方向——全国现房销售占比从2020年的12.7%攀升至2024年的30.8%，2025年已破35%。天河区一位豪宅现楼营销人士讲得直白：期房交付质量是买家心头的痛点，现房让意向客户能清楚掌握产品、配套和物业服务。说白了，不是现房太贵没人买，是期房太不靠谱没人敢买。

美的置业踩准了这个拐点。君兰玥400多套房源，采用一次性整体开发、全实景呈现——园林、外立面、地库、会所、设备房全部建成后，才向购房者开放。签约后约三个月即可交房。节奏也很明确：今年9月5日开放园林、样板间、会所和地库，12月10日正式开盘签约，明年1月底竣工。拿地到开盘超过一年，同期预售项目可能六个月就开。多出的半年，全是真金白银的沉淀成本。

美的置业中部公司相关负责人说得很朴实：“主动现房的初衷很简单，就是为了解决期房的弊端。我们想让购房者告别不敢买、怕买错的焦虑。”

这套模式能不能复制？短期内恐怕不行。李宇嘉判断，现房销售真正推广需供地端地价全面下降、融资端利率全面降低、政策端营商环境全面创新，三者目前都不完全具备。广州今年4月底出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，5月花都区跟进“花八条”，但重心仍在去库存和刺激需求，对主动现房的土地定价、融资配套等核心问题尚未触及。预计第一批真正意义上的“主动现房”要到2028至2029年才会集中面市。美的置业走在了前面，短期内大概率仍是独行者。

独行者不好当。但美的置业在徐州的这个决定，毕竟把行业里悬而未决的问题从“理论”推到了“实践”——现房销售到底行不行，现在有人真金白银地试了。答案，市场会给出真实一面。

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