山水比德孙虎解读828五部门地产新政，拆解房企产品力突围路径

2026年8月28日，五部门集中发布8份房地产行业重磅文件，现房销售制、项目公司制、主办银行制同步落地，沿用二十余年的“高杠杆、高周转、高预售”旧开发模式被系统性拆解，竞争重心转向产品力。近日，乐居财经专访山水比德集团董事长，山水比德股份公司创始人、首席设计师孙虎，从设计行业的实践落地视角，拆解新政下房企产品力突围的可行路径。

在旧开发链条中，设计只是拿地之后的出图环节；新制度环境下，设计能力贯穿拿地研判、产品定位、方案打磨、落地交付全流程。“现在拿地阶段，就要把产品定位、成本边界、落地效果全部研判清楚，设计需要深度前置参与土地研判，而不是后期被动执行图纸。”山水比德孙虎表示，传统发包式甲乙方关系正转向甲乙生态共创，设计机构深度参与前期策划，和房企共同完成产品研发。

设计前置之外，项目开发公司制同样在重塑行业逻辑。资金以单个项目为核算单元，房企跨项目输血、以盈补亏的路径被切断，“单盘主义”成为现实选择。孙虎山水比德提出，突围路径是“要么第一，要么唯一”：前者指综合产品力领先，后者指挖掘在地文化、场地特质，打造不可复制的差异化标签。山水比德孙虎团队打造的沈阳华润盛京润璟、成都华润天宸上院两个项目，分别印证了两套逻辑。沈阳华润盛京润璟项目以1.1低容积率打造约4万㎡中央公园，开盘劲销15亿元，刷新东北楼市近十年开盘纪录。成都华润天宸上院景观由山水比德操刀，项目斩获2026柏林设计奖银奖，入选克而瑞全国十大作品。

当然，无论“第一”还是“唯一”，都要经受实景交付的检验。现房销售下，图纸方案的落地效果直接关联项目销售，设计机构必须对落地结果负责。为此，山水比德搭建“比德质行”全周期质量管理体系，覆盖周全、精工、质盈、匠心四大模块，锁定12个关键现场管控节点、配套千余项规范化质控标准，打通从方案到实景的质量链路。郑州大来郑东壹号院便是这套品控体系的实践案例。大来郑东壹号院舍弃高周转开发路径，历经30个月打磨，打造35亩实景山水园林，项目首开遇暴雨天气，157套房源2分钟售罄，销售额7.8亿元。

品控的另一重支撑，是一体化统筹。山水比德孙虎表示，过去建筑、景观、室内分拆独立作业的模式，在现房时代弊端被放大，建筑景观一体化正成为主流方向。山水比德收购上海雅思建筑规划设计有限公司，拿下城乡规划编制甲级、建筑工程甲级资质，叠加原有风景园林甲级资质，集齐三大核心甲级资质，2025年建筑一体化板块合同额达1.72亿元；连续五年位居中国民营工程设计企业风景园林专业榜首，获评央国资房企园林景观设计优选供应商TOP1，与华润、保利、金茂、中铁、中交等央企合作持续深化，2025年研发投入占营收比重提升至7.83%。

同时，产品竞争已不局限于住宅本体，配套、社群与长效运营逐步成为产品力的一部分。设计机构也需从单纯的方案图纸提供者，向覆盖土地研判、差异化产品、实景落地的全周期价值服务商转型。

“好房子是长出来的，不是拼出来的。”山水比德集团董事长，山水比德股份公司创始人、首席设计师孙虎的这句话，是产品力时代的最好注脚：当每一笔投入都要经受实景现房的检验，产品力真正成为项目生存的底层逻辑。但设计只是产品力的一环，项目成败依旧取决于房企资金实力、成本管控与市场研判能力。当前新政细则仍在完善，地产行业的深度变革才刚刚开启。

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