德商产投服务从物业企业锐变为资产管理公司

2026年8月，距离2021年12月登陆港交所将满五年，德商产投服务集团有限公司首次面向媒体对外发声。五年间，物业管理行业经历资本热潮退去后的深度调整，上市之初在管面积仅486万平方米，2025年年报显示，公司总收益4.88亿元，同比增长7.7%；归母净利润4070万元，同比增长7.4%；在管面积达到1190万平方米，较上年增长11.8%。这家川系物企在行业下行周期中完成了从传统小型物业企业向资产管理公司的关键蜕变。

跳出行业主流路径的差异化选择

德商产投服务以资产管理为核心业务，覆盖住宅物业、商业运营、开发代建、不良资产盘活、数字金融、产业投资等领域，深耕成都并辐射华南、华中区域。

「上市不是终点。」德商产投服务管理层早在上市筹备阶段便确立打造「优质好公司」的长期目标。德商产投服务跳出主流路径，从物业服务与商业运营双轮驱动起步，逐步拓展不良资产业务、地产代建，布局内容文娱、AIGC与数位金融赛道。业务深耕成都区域市场，辐射华南和华中。

物业服务：守护不动产价值的基本盘

住宅物业服务是企业发展的基本盘，也是德商资产管理能力最基础的实践。德商产投服务提出「拆除两堵墙」的服务理念：打破物业与业主之间的隔阂，打通邻里之间的沟通壁垒。

在服务空间重构上，德商产投服务将传统物业客服中心改造为「有邻生活」共享空间，集成党建议事、社群活动、儿童游乐、共享书房等多重功能，把柜枱式被动服务转变为交互式主动服务。同时搭建「有邻社群荟」，孵化篮球、电竞等160余个业主社群，充分启动社区活力。

硬件层面，德商产投服务三年累计投入近3000万元用于老旧社区设施焕新。在物业费保持市场中等水平的前提下，德商产投服务输出超预期的服务，带动社区二手房保值能力。

不动产资管：产业导入驱动资产价值重塑

如果说住宅物业夯实企业口碑底盘，不动产资管就是德商产投服务实现商业模式升级的主战场。截至目前，企业已完成十余个商业、产商综合体、不良资产项目的盘活与运营。

2023年，德商产投服务与成都空港兴城集团组建合资公司，承接集团旗下20余个项目，其中包含36.6万平方米的芯谷金融中心大型产商综合体。2025年，签约大湾区18万平方米虎牙全球研发总部。2026年，再度拿下成都金融城、成都成华区两大十万方以上产商综合体。

面对全国写字楼空置率走高的市场现状，德商产投服务在成都运营的写字楼资产，出租率稳定保持90%以上，核心并非租金打折，而是把数位经济产业导入实体楼宇，实现「上下楼就是上下游」的集聚效应。德商产投服务向产业链上游突破，搭建「募、投、管、退」完整资产管理闭环，完成从资产运营者向资产管理人的跃迁。

德商产投的核心路径是发掘市场低估资产，形成「产业导入—运营增值—价值提升—资本退出—循环投资」的闭环，依靠资产管理收入、运营现金流、产业投资回报、资本退出收益实现自我造血滚动发展。

科技与金融是保障资管闭环高效运转的两大核心支柱，也代表德商产投服务面向未来的战略方向。科技赋能聚焦「管」的环节。金融力量承担「募」与「退」的关键职能。2025年10月，德商奇点科技于香港落地，切入数字金融赛道。香港平台打通海外资本对接通道，成为企业第四个五年规划对接国际资本、拓展海外市场的战略支点。

回望上市五年，德商产投服务完成企业基因重塑：挣脱地产附属物业的身份束缚，成长为独立的资产管理机构；告别赚取服务差价的传统模式，转向分享资产增值的长期发展道路。

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