一房二卖 房子该给谁（以案说法）

　　【案情】李某与房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买一套商品房，约定付款时间为当年11月。不久，李某向该房地产开发有限公司交纳房款、物业费、水费等费用并办理了进户手续。

　　同年10月，该房地产开发有限公司又与冯某签订了合同，将该商品房以较高的价格卖与冯某。之后，冯某以更换门锁的方式进入争议房屋。李某认为冯某是非法侵占的行为，而冯某则认为自己签订合同后交付了购房款，依法占有使用房屋是合法有效的，不侵犯任何人的权利。双方产生争议，遂起诉至法院。

　　法院审理后认为，案件中的争议房屋进行了商品房联机备案，权利人为李某，经联机备案的合同的效力优先，因此判决冯某从诉争房屋迁出，将房屋交付李某，并支付占用房屋期间的损失4万元。

　　【说法】李某与房地产开发有限公司签订商品房买卖合同在先，诉争房屋交付给李某在先，且李某与房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同书是经房产住宅部门联机备案的合同，诉争房屋的权利人是上诉人李某。

　　审理法官表示，商品房买卖合同进行联机备案虽然只是一种行政管理行为，但进行了联机备案的商品房合同，其房屋权利人是确定的。在出卖人一房二卖，两个买受人都没有取得房屋产权证书或进行预告登记的情况下，经联机备案的合同效力优先。

　　一房数卖的情形下，谁的权利得到优先保护？北京市京师（大连）律师事务所安顺律师表示，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对于未取得房屋的一方，可以根据合同法相关规定，依法要求卖方承担违约责任。同时，安顺律师提醒，房屋买受者在签订房屋买卖合同后，应及时办理过户登记，完成产权变更手续，防止产生纠纷。