卖房后户口迟迟不迁出 原业主要赔8万多违约金

买房落户，是很多人购房的目的之一，特别是学区房，落户尤为重要。倘若在房屋交付后，原业主迟迟不肯迁出户口怎么办？为此，一对夫妇将原业主告上了法院。近日，本案经广州市白云区法院审理后，判决原业主支付逾期迁出户口的违约金86100元。

小朱和倩倩在中介的介绍下，选定了白云区的一处房产。2017年12月9日，小朱、倩倩和卖家李某签订《存量房买卖合同》，因李某及其家属的户口未迁出，双方约定李某应在2018年5月31日前迁出。

2018年4月12日，小朱、倩倩将房款全额付清，房屋也过户至两人名下，依合同约定，李某应于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某迟迟未进行房屋交接，更未将户口迁出。多次协商未果，小朱和倩倩将李某起诉至白云区法院，要求李某迁出户口交付房屋，并支付违约金。

被起诉后，李某声称，他可在2018年9月30日交付房屋，2018年10月20日前可迁出他及其小孩的户口，但因他与麦某离婚，无法将前妻麦某的户口迁出。

本案诉讼期间，双方于2018年9月30日办理涉案房屋的交接手续，李某也于当天将户口迁出。但李某同时提出，离婚后无法说服前妻迁出户口，且小朱和倩倩也没有因户口问题遭受任何实际经济损失，为此他们主张的违约金偏高，应予以调整。

白云区法院经审理认为，小朱、倩倩与李某签订的房屋买卖合同无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。

法院指出，合同明确约定李某应于2018年5月31日前迁出户口，经小朱、倩倩催促及提起诉讼，李某才于2018年9月30日迁出户口，这已构成违约。鉴于合同约定了逾期迁出户口违约金的标准，即每日按总楼价的万分之五支付违约金。考虑李某违约情况，根据公平和诚实信用原则，李某诉讼时提出违约金计算偏高、要求予以调整的意见，并无法律与事实依据，法院不予采纳。为此，逾期迁出户口需支付的违约金按合同规定应为86100元。

法官提醒：

经办法官指出，在二手房交易尤其是学区房买卖中，涉及原业主户口迁出的问题越来越普遍。如果原业主不迁出户口，要分两种情况考虑其是否要承担违约责任。

其一，如果买卖双方在合同中就户口迁出问题约定了违约条款，售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下，则应按合同承担相应违约责任。结合本案，房屋出卖人以离婚后无法说服其前妻迁出户口作为抗辩，法律角度上难以成立。从履约角度而言，明确的约定不仅是约束合同双方的前提，也是维护合同双方合法利益的保障。故在房屋买卖合同纠纷中约定逾期迁户的违约责任，就能切实保障购房者的权益。

其二，如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定，而售房者又不配合迁出户口的，购房者则无法主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户，购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记，但该途径仅可解决购房者户口登记问题，至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。