在明律所杨念平律师团队精准破局！成功撤销问题土地司法拍卖

出资1500余万元拍下的一块国有土地使用权，法院确认权利后却发现无法办理过户登记。长时间“拉扯”后方才得知系涉案地块的原权利人未及时缴纳土地出让金所致，如若要办理，出资人还得再补缴拍卖成交价的40%。

近日，北京在明律师事务所（以下简称“在明律所”）杨念平、袁海超和徐慧芳三位律师成功帮助民企挽回巨额损失，以专业赋能企业合法权益。

（从左到右分别为：袁海超、杨念平、徐慧芳）

撤回遇阻：法院告知当事人需“自担风险”

2017年3月，某贸易公司在淘宝网司法拍卖平台上看到由当地某基层法院发布的拍卖公告，该地块土地总面积12440平方米，土地性质为综合用地（住宅/商业），起拍价为1500万余元。考虑到性价比不错，加之司法拍卖信息的信任，该公司于同年4月竞得该宗土地使用权。直至2021年7月，该公司才得知涉案土地竟存在重大瑕疵——其土地使用权档案未见《国有土地使用权出让合同》及出让金发票，拍卖时需按拍卖成交价的40%补交土地出让金。

无奈之下，该贸易公司决定尽快通过法律途径纠正这一错误。他们向当地法院书面提出执行异议，请求法院依法撤销使用权等相关裁定，退还贸易公司的拍卖成交款1500余万元及利息，并对其因此遭受的损失给予赔偿。

根据《民事诉讼法》第236条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

然而，这次诉讼之行并不顺利，不仅涉及异议审理，还涉及实体审理。起初，当地法院裁定对贸易公司的执行异议不予受理，贸易公司向中级人民法院申请复议，再度遭到裁定驳回。对方表示，法院在拍卖涉案土地使用权的过程中，已经依照最高院相关司法解释等的规定发布了《竞买公告》《拍卖须知》，对竞买风险和注意事项进行了充分提示；贸易公司在竞拍前应当对涉案土地使用权的情况进行充分了解，对相应风险作出充分评估。

除“拍卖土地有瑕疵”外，贸易公司的诉请是否超过法定期限，亦是争议焦点。该市中院认为，该贸易公司在2017年办理过户登记时便被告知需补交拍卖成交价40%的土地出让金一事，却直到2022年才向当地法院提出异议，超过了法定的撤销权行使期限。

“这样的结果对于公司来说，是不能接受的。1500万元不是小数目，我们仍期待法律能给我们一个公正合理的结果。”该公司代表人说。

专业策略终迎正义：省高院一锤定音

“专业律师，就是要竭尽所能、做旁人所不能，为委托人争取合法权益。”在明律所创始合伙人杨念平说。

早在2024年6月，经杨念平及团队律师指导，该案中级人民法院就复议申请组织了听证。就“贸易公司的诉请是否超过法定期限”这一焦点，杨念平等在明律师据理力争。她认为，当地行政机关从未书面明确告知该贸易公司涉案土地无法办理过户登记的原因，直至2021年7月，委托人才得知涉案土地竞拍存在严重瑕疵并开启权利救济，显然并未超过1年的撤销权行使期限，而市中院裁定驳回贸易公司的复议申请并不合理。

经缜密调查和研判分析，杨念平等人发现，本案中相关行政机关对涉案土地的操作均存在严重疑问。首先，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《土地登记规则》相关规定，以出让方式办理国有土地使用证应当具备土地使用权出让合同和土地出让金支付凭证，二者缺一不可，这意味着行政机关的确权登记存在问题；其次，涉案土地最初为划拨性质的国有土地，评估公司却将涉案土地按出让性质的纯商业用地进行评估，完全未考虑其登记信息系“综合用地”。

据此，杨念平、袁海超和徐慧芳三位律师指导委托人向当地相关部门提出查处程序，对涉案评估公司及评估报告的合法性质疑；同时，他们还发现了该土地不具备司法拍卖资质的证据。三位律师积极向省高院申请听证，并提交了内容全面详实的书面代理意见，不放过各种机会与省高院主动沟通，全力阐明本案事实、证据和法理。

2025年3月19日，是委托人和杨念平等律师最高兴的一天。这一天，当地高级人民法院作出裁定，支持其关于撤销拍卖的申诉请求，该贸易公司的合法权益终得维护。

“‘投资需谨慎’在任何时候都是至理名言。任何投资在看到其较高性价比的同时，也要考虑到其可能存在的各种瑕疵和法律风险。”杨念平说。这个历时8年的权益之争，就此画上了圆满的句号。

据了解，杨念平所带领的律师团队，是在明律所最具实力的督导律师团队之一。作为创始合伙人兼团队核心的杨念平，通过强化业务培训、优化协作流程等举措，系统化推进律师团队的专业化建设，持续提升律师团队的综合作战能力，从而为委托人提供更加优质、高效的行政法律服务。作为行业领先的行政法专业大所，目前，在明律所共有40余个督导律师团队，均在资深督导律师等团队带头人的领导下，坚定不移通过法律途径维护委托人的合法权益，以专业和执着的精神扛起委托人的信任和重托，创造行政法治实践的佳话。

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