购房者如何明确自身的权益

本报记者 高晶晶

最近，市民朱先生去朋友新装修好的家里参观。据朋友讲，买的是总共33层高的楼房里的21层，买时的面积是130多平方米。按照三室两厅算，这个面积应该很宽敞。但朱先生进屋一转，就觉得房屋面积缩水厉害。

据朱先生描述，房屋楼栋整体是2梯4户，他朋友是位于西边的住户，南有窗北有小阳台。整个是封闭空间。朋友家的装修也很简单，基本是没有变动原本的户型。除了三个卧室一个卫生间一个厨房以外，就是一个客厅。客厅里放上餐桌和沙发后，空间就显得很小了。三个房间看起来也不大，每间约10平方米。朱先生不禁纳闷，付了钱的房屋面积去哪儿了?

朋友也很郁闷，跟朱先生吐槽说，买房时没注意，房屋公摊面积太大，多花了不少钱。朋友告诉朱先生，因为是高层，公摊比例达到了30%左右。事先的合同里对公摊面积只是估算，自己也没想到公摊会这么多。

记者就此事进行了采访。在查询资料时业内人士告诉记者，国家没有对房屋公摊面积的具体比例进行规定，房屋公摊面积仍然是按照惯例，在一个单元中同一个楼层均按照自己的建筑面积与共用面积的比例分摊。

在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中详细规定了如何计算分摊面积。计算时，一般先得到分摊系数，用需要分摊的公用建筑面积之和除以各套内建筑面积之和，再用分摊系数乘以各户套内面积就是各户分摊面积。公用建筑面积包括两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。另外，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。举例来说，楼梯间所占面积、外墙中心线以外的面积总共是40平方米、本楼层套内面积是2家共240平方米，则分摊系数是16%，也就是说，每平方米应分摊共用面积0.166平方米，一家100平方米的房子分摊面积16平方米。

据某楼盘的营销经理介绍，公摊面积的大小与建筑类型、配套等因素有关，一般来说，越高的住宅，物业配套设施越多，房屋的公摊面积也就越大。通常情况下，普通多层住宅楼公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在25%以上。根据相关规定，公摊百分比的误差不允许超过3%。一般公摊系数只要在规定范围内就会相对稳妥些。

记者咨询了市房产管理中心的工作人员，该工作人员说，按照建筑面积销售(包括预售)的商品房，都是由专门的房地产测绘机构按照技术要求和国家规定测量的，并不是开发商说公摊面积是多少就是多少。房地产开发企业应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘。目前，我国法律对公摊面积主要是根据国家标准《房产测量规范》执行。

业内人士给购房者支招，在签订购房合同时，购房者可以与开发商约定好公摊面积，或者索取公摊数据，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。