河南省物业管理条例“大修”

    本报讯（记者刘亚辉）业主委员会成立难，小区里乱搭乱建，车位、车库怎么用？3月28日上午，省十二届人大常委会第二十七次会议听取了关于《河南省物业管理条例（修订草案）》的说明。这是该条例制定15年来的第一次“大修”，上述物业管理中经常遇到的难题，将在法规中予以规范。

　　业主大会成立难基层政府要帮忙

　　据统计，河南省成立业主大会进而成立业主委员会的小区仅占7%。其中主要原因，一是原条例规定业主大会由物业行政主管部门指导召集，但往往因为人员有限导致无人召集；二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。

　　修订后的条例，明确由乡镇政府、街道办组织成立首次业主大会筹备组并负责召集；督促业主大会按照规定召开，逾期不召开的，由其负责召集；督促业主委员会换届，逾期未换届选举的，由其负责召集。条例还对首次业主大会成立放宽条件，简化程序。业主大会很难召集到足够多的人数进行表决，针对这一问题，修订草案规定，如果业主大会在管理规约或者议事规则中有约定，可以将未表决业主计入多数票。条例还规定，为保证业主大会顺利成立，建设单位应当及时报送相关资料、提供筹备费用。如果建设单位不履行这一义务且逾期不改正，将被处以5万元至15万元的罚款。

　　物业用房要保障物业收费要合理

　　此次修订草案对物业用房面积作了明确规定，要求根据小区总建筑面积的不同，配置不同比例的物业用房，总面积小于2万平方米的小区，物业用房也不能低于80平方米。业主委员会办公用房从物业用房中配置，面积不能低于20平方米，任何单位和个人不得占用。

　　物业费虚高，居民就会有意见，物业费低了，又不能保障足够的服务水平。为保障物业服务企业为业主提供优质、高效的服务，修订草案对物业服务的原则、物业服务管理综合平台建设、物业服务企业的选聘、合同的签订与解除等都作出了详细规定，明确了物业收费应遵循公平合理、质价相符的原则，并对物业服务内容、费用标准及公示制度进行了规定。

　　小区不能私搭乱建车位不能卖“外人”

　　搭个棚子就开张卖东西，私自扯根电线就充电，冷不丁窜出一条吓人的大狗……为保证小区秩序，针对群众反映比较强烈的问题，修订草案规定了禁止性行为，比如擅自损坏房屋承重结构、占用物业管理区域内的道路，违法搭建建筑物，擅自架设电线、电缆，随意堆放垃圾等，并针对这些行为设置了限期改正、罚款等法律责任。在小区内饲养烈性犬和大型犬的，将由公安机关或者有行政执法权的部门没收，并处以5000元至1万元的罚款。

　　修订草案进一步明确了建设单位应当按照配置比例确定车位、车库的归属。明确规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，不得出售给本区域业主以外的其他人。建设单位将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人且逾期不改正的，将被没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。业主要求承租尚未处置且空置的规划车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租，否则将责令限期改正，逾期不改正的，也将处5万元以上10万元以下罚款。条例还规定，有富余车位、车库可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过6个月。